Asumisen hintaan vaikutetaan myös kunnissa

Kuntavaaleilla valittavat valtuutetut voivat päätöksillään vaikuttaa myös asumisen hintaan siitä huolimatta, että valtio on paljon vartijana asumisen asioissa. Helsingin, Vantaan ja Espoon virkamiehet esittivät Asuntomme-lehdelle omia ajatuksiaan asuntopoliittisiin kysymyksiin Vuokralaiset ry:n vaaliteemojen pohjalta.

Helsingissä, Vantaalla ja Espoossa on vahva MAL-perinne eli ne ovat sitoutuneet Helsingin seudun maankäytön, asumisen ja liikenteen toteutumisohjelmaan.

Käytännössä se tarkoittaa sitoutumista maankäytössä muun muassa siihen, että kaikille alueille pyritään saamaan vuokra- ja omistusasuntoja sekä niiden välimalleja asumisoikeus- ja osaomistusasuntoja.

Kaupunkien lähtökohdat ovat kovin erilaiset. Helsingissä maa on pääosin kaupungin omistuksessa, Vantaalla kunta omistaa reilun kolmanneksen kaavoitettavasta maasta ja Espoossa maan omistaa pääosin yksityiset tahoa.

Kaikissa kaupungeissa käytössä on monipuoliset keinot, myös kumppanuuskaavoitus, jotta maata saataisiin kaavoitetuksi asuntotuotannolle. Vantaalla on turvauduttu jopa maan lunastukseen. Maankäytön tavoitteet koskevat kaikissa kunnissa niin yksityistä kuin myös kaupungin omistamaa maata.

Asuntoja halutaan lisää, jotta myös asumisen hinta tulisi kohtuullisemmaksi. Helsingissä oman haasteensa tuo se, että asuntotuotanto lisääntyy tulevaisuudessa lähinnä täydennysrakentamisen kautta. Nyt jo puolet uusista kerrostaloista sijoittuu muualle kuin uusille alueille.

– Kuntavaalien alla äänestäjillä on nyt hyvä tilaisuus tentata ehdokkaita asumiseen liittyvistä asioista, vinkkaa Vuokralaiset ry:n toiminnan johtaja Anne Viita.
 

Eriarvoistumisen ennaltaehkäisy tärkeää

Monipuolinen asuntotuotanto on yhteinen arvopohja, joka on kunnissa hyväksytty laajasti suunnittelun lähtökohdaksi. Vuokra- ja omistusasuntoja sekä niiden välissä olevia asumisoikeus- ja osaomistusasuntoja tarvitaan kaikkia samalla alueella sopivassa suhteessa. Siten ennaltaehkäistään muun muassa alueellista eriarvoistumista eli segregaatiota.

Segregaatio on noussut yhä tärkeämmäksi asiaksi kansalaisten tuloerojen kasvun ja maahanmuuton lisääntymisen myötä.

– Kyllähän jokainen haluaa säilyttää Suomessa tilanteen, että esimerkiksi lapset voivat turvallisesti liikkua alueilla. Monipuolinen asuntotuotanto on yksi keino ylläpitää tuo tilanne, korostaa rakennusvalvontaviraston yliarkkitehti Henna Helander Helsingin kaupungilta.

– Helsinki voisi entistä aktiivisemmin etsiä tontteja ARA-tuotannolle alueilta, joissa on nykyisin vähän kaupungin vuokrataloja, toteaa Helander.

Espoossa käydään asuntopäällikkö Anne Savolaisen mukaan jatkuvaa vuoropuhelua hallintamuodoltaan monipuolisen asuntotuotannon varmistamiseksi. Vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto on ollut viime aikoina voimakkaassa kasvussa, eikä sitä ole haluttu lähteä suitsimaan.

– Lisääntyvän vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon on katsottu osaltaan myös vaikuttavan vuokra-asumisen hintaan alentavasti, perustelee Savolainen.

Vantaan asumisen asioiden päällikkö Tomi Henrikssonin mukaan myös Vantaalla segregaatiokysymys ohjaa osaltaan tonttipolitiikkaa.

– Isoa alueellista segregaatiota ei ehkä Vantaalla vielä ole, mutta haluamme ettei se tulevaisuudessakaan etenisi, toteaa Henriksson.
 

Tulorajoillakin on merkitystä

Alueelliseen eriarvoistumiseen vaikuttaa monet muutkin tekijät, kuten tämän vuoden alussa käyttöönotetut ARA-vuokra-asuntojen tulorajat.

– Mitään asioita ei pitäisi ottaa itsestäänselvyyksinä. Olemme tottuneita siihen, että asiat ovat hyvin, mutta ei ymmärretä, että se ei välttämättä ole pysyvä olotila. Meidän täytyy tehdä kaikkemme, että vältämme Tukholman tai Malmön esimerkin. Malmössä on jo kortteleita, joihin poliisit eivät halua mennä, muistuttaa Helander.

Tulorajoista päätetään valtion toimesta, mutta Helander muistuttaa, kuinka kuntapäättäjät voivat vaikuttaa tähänkin asiaan.

– Voisi taas käynnistää keskustelun jopa Helsingin omasta Haravasta ja miettiä irrottautumista ARA-lainoituksesta. Sen puolesta puhuu sekin, ettei ARA-lainoitus ole tällä hetkellä edes edullista rahoitusta, toteaa Helander.
 

Kohtuuhintaisuuden harha

Myös Henriksson kyseenalaistaa osin ARA-lainoituksen  ja erityisesti pitkän eli 40 vuoden korkotuen nykymallin.

– Omistusasumisen puolella kauhistellaan tällä hetkellä pitkiä laina-aikoja ja sitoutumista jopa 60 vuoden laina-aikaan, mutta sitähän on tehty vuokrapuolella jo vuosikymmeniä. ARA-lainojen lyhentämisen takapainotteisuus on kärjistäen sanottuna velaksi elämistä ja antaa virheellisen käsityksen kohtuuhintaisuudesta, painottaa Henriksson.

ARA-lainojen takapainotteisuus tarkoittaa sitä, että lainoja lyhennetään aluksi todella vähän ja lyhennysaikataulun kiristyminen tapahtuu silloin kun talossa tarvitaan rahaa jo korjaustoimintaan. Monissa tapauksissa pitää korjaustoimintaan ottaa uutta lainaa.

Kiinteistöjen omistajat kokevat ongelmaksi myös sen, että viime vuonna valtion toimesta rajoitettiin korjaustoimintaan varautumista eli yhtiöt eivät voi kerätä vuokrissa korjauksiin riittävää määrää etukäteen.

Eli uuden talon vuokrat ovat matalat siksi, että niiden lainoja ei juurikaan lyhennetä ja korjaustoimintaan varautumista rajoitetaan.

Lisäksi matalan korkotason aikana ARA-lainoissa ei käytännössä ole lainkaan valtion tukea, mutta sen mukana tulee iso määrä rajoituksia kuten jo mainitut, alan toimijoiden yleisesti epäedullisiksi kokemat tulorajat. Myös Vuokralaiset ry on tuonut aikoinaan lausunnossaan esiin kielteisen kannan tulorajoihin.

– Tulorajojen asettamisella ei markkinoille tullut yhtään uutta asuntoa, Viita toteaa.

– Valtio antaa vähän mutta vaatii paljon, kiteyttää Helander.

Henriksson toivoo, että ARA-lainoitusta uudistettaisiin siten, että nostettaisiin keskeiseksi asiaksi nimenomaan lainojen lyhennysaikataulu ja valtion tuki koko laina-ajan rajoituksia vastaavaksi.

– Lainat pitää voida lyhentää järkevällä aikataululla. Vain siten vältetään kohtuuhintaisuuden harha. On itse asiassa hyvin vahingollista koko asuntomarkkinalle, että tehdään tällä tavalla keinotekoisesti erot valtion tukeman ja niin sanotun vapaarahoitteisen asuntotuotannon välille, korostaa Henriksson.
 

As Oy –maailmasta apua vuokrapuolelle?

Apua uuden toimintamallin etsimiseen Henriksson hakee yllättäen kovin tutulta saralta.

– Kuntien mahdollinen kohtuuhintainen vuokra-asuntotuotannon malli olisi sinällään kiinnostava, koska ajatuksena on, että siinä ei ensisijaisesti tavoitella tuottoa.

Henrikssonin mielestä suomalainen omistusasuminen on kohtuuhintaista, koska se perustuu asunto-osakeyhtiöissä lähtökohtaisesti omakustannusperiaatteeseen.

– Voidaanko kunnissa kehittää omia kohtuuhintaisen vuokra-asumisen malleja, jotka perustuisivat asunto-osakeyhtiöiden omakustannusperiaatteen tapaan omakustannusvuokraan, joka on myös valtion tukemassa tuotannossa ollut lähtökohtana, pohtii Henriksson

ARA-tuen ehtojen koko ajan tiukentuessa pelkona on, että valtion tukemaa asuntotuotantoa tehdään yhä vähemmän.

– Jos tuen ehtoja koko ajan tiukennetaan ja siitä tulee toimijoille täysin kannattamaton, mikä rooli sillä enää on, kysyy Henriksson ja epäilee, onko kuntien ja niiden omistamien vuokra-asuntoyhtiöiden kohta enää taloudellisesti järkevää tehdä valtion tukemaa tuotantoa nykyehdoin.

Ongelmana ovat myös ne tuhannet ja tuhannet asunnot, jotka on jo tehty valtion tuella. Mahdolliset uudistukset pitäisi ulottaa myös vanhaan lainakantaan.

– Kun on poliittista tahtoa, mikä tahansa muutos voi tulla nopeastikin, muistuttaa Helander ja toteaa, että jos kunta päättäisi irrottautua ARA-lainoituksesta, se toisi kuntapäättäjille suuremman roolin kohtuuhintaisen asuntotuotannon päätöksissä.

Sekä Helsingissä että Vantaalla on heitetty ilmaan ajatuksia uusista kohtuuhintaisen vuokra-asumisen malleista, mutta Helander ja Henriksson toteavat niiden olevan ensisijaisesti ajatusleikkiä. Minkäänlaisia esityksiä ei ole asiasta tehty.
 

Kaavoitus ja rakentamisen normit vaikuttavat hintaan

Harva tulee ajatelleeksi, että asumisen hinta määritellään hyvin pitkälle jo ennen kuin talon suunnittelu tai rakentaminen on edes aloitettu. Valtuustojen päättämät kaavat ovat tässä asiassa paljon vartijoina, kuten myös valtion taholta määritellyt rakentamisen normit.

Keskustelijat ovat yhtä mieltä siitä, että kaavan merkitys talon julkisivuratkaisuihin ei juurikaan nosta rakentamisen kustannuksia, mutta on pitkällä tähtäimellä hyvä, että kaupunkikuvallista ilmettä vaalitaan.

Sen sijaan kaavassa määritellyt autojen paikotukseen liittyvät seikat tai jo se, millaiselle maaperälle kaava laaditaan, voi tuoda asunnon hintaan merkittävän lisän.

– Pahimmillaan pysäköinnin määritteleminen voi tuoda asuntoon lisäkustannuksia jopa  20 - 50 000 euroa. Tai jos kaava tehdään huonolle maalle, jolloin joudutaan paaluttamaan eli hintaan vaikuttaa merkittävästi jo se, mihin asuntoja kaavoitetaan, toteaa Henriksson.

Anne Savolainen muistuttaa, että pysäköintiratkaisut ovat kuitenkin myös osa asukkaiden palvelun parantamista. Myös maaperän vaatimuksista täytyy joskus tinkiä.

– Uusien asuntojen rakentaminen keskeisille paikoille vaatii jatkossa, että asuntoja tehdään myös ei niin hyvälle maaperälle.  Tästä on esimerkkinä Espoossa Suurpelto, toteaa Savolainen.

Rakentamisen normien puolesta hintaa tuo laatutason vaatimus. Henrikssonin ja Helanderin mielestä voidaan hyvällä syyllä kysyä, ovatko normit viritetty jo liian korkealle?

Helsingissä hyvää maaperää rakentamiselle ei käytännössä tahdo enää löytyä. Helsinkiä kaavoitetaan jo vähintään toista kertaa.

– Normeja totta kai tarvitaan, sillä harva normi on turha, mutta onko normin sisäinen laatuvaatimus viritetty liian ylös vai riittäisikö matalampi taso. Yhteiskunnan henki on nyt kovin teknistaloudellinen ja tilanne tuntuu menevän koko ajan yksipuolisempaan suuntaan, toteaa Helander ja muistuttaa, että tekniikan lisääntyessä normituksissa, aina myös rakentamisen hinta kasvaa.

– Talon ei kuitenkaan pidä olla käyttäjiänsä älykkäämpi, muistuttaa Helander. Vain toimiva tekniikka hyödyttää ja palvelee tavoitteitaan.

Savolainen kuitenkin toteaa, että uusilla automaatioon perustuvilla energiaratkaisuilla voidaan vähentää esimerkiksi asuntojen energiankulutusta.

- Kunhan päästäisiin eroon siitä, että rakennuksien teknisiä järjestelmien säätöjä ja huoltoja on jätetty tekemättä tai ne on tehty väärin, pohtii Helander.
 

Kuntapäättäjille koulutusta – medialle malttia

Keskustelijat ehdottavat, että kuntapäättäjille pitäisi antaa lisää koulutusta asuntorakentamisen vaiheisiin liittyvistä asioista. Esimerkiksi tonttipolitiikan vaikutus asumisen hintaan olisi tärkeä nostaa paremmin esiin. Ehkä tarvittaisiin myös päätösten seurannan tehostamista.

– Monet päätökset vaikuttavat viiveellä. Vaikutukset voivat olla näkyvissä kaikessa laajuudessaan vasta usean vuoden päästä, toteaa Helander.

Asiantuntemusta ja malttia odotetaan myös medialta erityisesti segregaation torjunnan takia.

– Ikävä kyllä media ruokkii klikkausjournalismilla ennakkoluuloja ja jopa pelkoja. Siten tehdään kaikille kuntalaisille karhunpalvelus, harmittelee Henriksson.

Se lienee avoimuuden toinen puoli muistuttaa Helander.

– Aiemmin Helsingin kaupungilta ei annettu esimerkiksi tilastotietoja asuinalueiden väestöön liittyen. Nykyään annetaan.

 

Teksti ja s. 4–5 kuva: Päivi Karvinen

 


Vuoden 2017 kuntavaalien päivämääriä

- Vaalipäivä sunnuntai 9.4.2017

- Ennakkoäänestys kotimaassa 29.3.-4.4.

- Ennakkoäänestys ulkomailla 29.3.-1.4.
 

 

Takaisin sivun alkuun
 

Kuvateksti:

Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita (oik) kutsui Vantaan asumisasioiden päällikkö Tomi Henrikssonin ja Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston yliarkkitehti Henna Helanderin aamiaiskeskusteluun tammikuussa. Espoon asuntotoimen päällikkö Anne Savolainen oli estynyt, mutta vastasi kysymyksiin sähköpostitse.