ARA-vuokrat määräytyvät lain säädösten mukaisesti
ARA-vuokra-asunnoissa noudatetaan vuokramäärityksessä omakustannusperiaatetta, jonka tavoitteena on pitää vuokrat kohtuullisella tasolla. Vuokrat ovat kuitenkin nousseet tänä vuonna aiempia vuosia rajummin, ja myös ensi vuodelle on ennakoitu tulevan isoja korotuksia ARA-vuokriin. Asuntomme-lehti kysyi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlta omakustannusperiaatteeseen liittyviä kysymyksiä, joihin vastasi asiasta vastaava valvontapäällikkö Liisa Meritähti-Lustig.
Mitä vuokranmäärittelyn omakustannusperiaate tarkoittaa?
Omakustannusperiaate tarkoittaa sitä, että asukkailta saa periä vuokraa vain sen verran, että sillä saadaan katettua asuntoihin liittyvät menot. Laissa on säädetty niistä menoista, jotka voidaan sisällyttää vuokriin. Näitä ovat pääasiassa asuntojen ylläpidosta, hoidosta ja rahoituksesta johtuvat menot. ARA valvoo omakustannusperiaatteen toteutumista.
Miksi ARA-asunnoissa vuokra määritellään omakustannusperiaatteen mukaan?
Valtio tukee ARA-asuntojen rakentamista ja korjaamista korkotuen ja takauksen avulla. Valtiontuen tulee kohdistua asukkaille ja omakustannusperiaate on yksi niistä keinoista, joilla tämä varmistetaan. Omakustannusperiaatteen tarkoituksena on myös pitää vuokrat kohtuullisena, koska sillä varmistetaan, ettei asunnot omistava yhteisö voi periä vuokrissa mitään ylimääräistä.
Miksi yhtiön voivat käyttää vuokrien määrittelyssä tasausjärjestelmää huolimatta omakustannusperiaatteesta?
Saman omistajan eri kohteiden vuokria voidaan tasata. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokra-asunnosta perittävää vuokraa voidaan käyttää sekä sen vuokratalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden vuokratalojen menojen kattamiseen. Mikäli jossain kohteessa tehdään esimerkiksi peruskorjaus, ja peruskorjauksesta syntyneet kustannukset sisällytettäisiin pelkästään kyseisen kohteen vuokriin, nousisi peruskorjatun kohteen vuokra kohtuuttomasti. Tasaamalla vuokria turvataan se, että vuokrat kehittyvät tasaisesti eikä kenenkään vuokra ei nousisi liikaa.
Pystyykö yhtiö keräämään ”voittoja” omistajille ARA-asukkaiden maksamilla vuokrilla?
Voittojen keräämistä asukkaiden vuokrissa ja näiden voittojen tulouttamista yhtiön omistajalle on rajoitettu lailla. Asukkaiden vuokrissa saadaan periä vain kohtuullinen korko siitä summasta, joka sijoitettu kyseisten asuntojen rakentamiseen. Lisäksi yhtiöstä saa tulouttaa omistajalle neljän prosentin suuruisen tuoton siitä summasta, jonka omistaja on sijoittanut yhtiöön. Voittojen tekemisen rajoittamisella pyritään siihen, että vuokrat pysyisivät kohtuullisina, ja ettei valtiontuki valu omistajille, vaan hyödyttää asukkaita. Kohtuullinen tuotto ARA-asuntojen omistajille on kuitenkin perusteltua, jotta kannustin ARA-asuntojen rakentamiseen säilyy. ARA valvoo yhtiöiden tuoton tuloutusta.
Miksi ARA-asuntojen vuokrat nousevat yleisen korkotason noustessa?
Koska ARA-asuntojen vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaisesti, vaikuttaa esimerkiksi korkojen ja muiden menojen nousu suoraan vuokriin. Lisäksi ARA-asunnoissa on usein paljon lainaa, koska asuntoja rakentavilla yleishyödyllisillä yhteisöillä tai kunnan omistamilla yhteisöillä ei usein ole suuria määriä omia varoja. Korkojen ja muiden kustannusten nousu näkyy ARA-vuokrissa myös usein nopeammin kuin markkinavuokrissa, sillä ARA-yhteisöt eivät voi määritellä vuokriaan vapaasti tai kompensoida vuokrien nousua muilla tuloilla.
Miten ARA-asuntojen rahoitukseen käytetty korkotuki toimii tällaisessa tilanteessa, jossa pankkilainojen korko nousee voimakkaasti?
Korkotuki alkaa vaikuttaa ja valtio alkaa tukea korkokustannuksia, kun korkotaso on ylittänyt tietyn rajan, niin sanotun omavastuukoron. Omavastuukorko on laissa määritelty, ja se on eri tasoinen eri aikoina myönnetyissä lainoissa ja erilaisissa lainatyypeissä. Omavastuukoron ylittävästä korosta valtio maksaa tietyn vuosittain laskevan prosenttiosuuden.
Hyväksyykö ARA ns. korkosuojauksen käytön omakustannusperiaatteeseen kuuluvaksi asiaksi?
Pankin tarjoamaa korkosuojausta voi käyttää korkotukilainoissa, jos korkojen nousulle halutaan lisäsuojaa. Lainoissa on kuitenkin jo valtion korkotuki, mutta korkotukea alkaa saada vasta, kun tietty laissa määritelty omavastuukorko ylittyy. Korkotuki on siis korkosuojauksen tapainen suoja korkojen nousua vastaan. Lisäksi täytyy muistaa, että pankin korkosuojauksistakin aiheutuu kustannuksia asukkaiden vuokriin.