Aran valvonta pureutui vuokranmääritykseen vuonna 2023
Ara ohjaa ja valvoo arava- tai korkotukilainalla rahoitettuja ara-asuntoja omistavia yhteisöjä. Viime vuonna valvonta keskittyi erityisesti vuokranmääritykseen. Monella yhteisöllä oli samanlaisia haasteita.
– Havaitsimme ongelmia erityisesti yhteisöjen vuokranmäärityksessä, edellisten tilikausien yli- tai alijäämien huomioimisessa sekä jälkilaskelmissa. Lisäksi useiden toimijoiden vuokranmäärityksen budjetointiprosessia piti muuttaa siten, että lähtökohdaksi otetaan omakustannusperiaate. Näin kuvailee tarkastushavaintoja Aran ylitarkastaja Aleksi Määttänen.
Ara-asuntojen vuokrat muodostuvat omakustannusperiaatteen mukaan
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien kehitys sidotaan usein elinkustannusindeksiin. Aravalainalla tai pitkäaikaisella korkotukilainalla rahoitetuissa ara-kohteissa näin ei voi menetellä, vaan vuokralaisilta saa periä vuokraa enintään sen verran, että vuokrat kattavat asunnon ja asumiseen liittyvien tilojen hoito- ja rahoitusmenot.
Omakustannusperiaatteen tulee ilmetä myös asukkaiden vuokrasopimuksissa. Tarkastuksissa havaittiin, että näin ei aina ollut. Yhteisöjen tuleekin tarkistaa ja tarvittaessa korjata käytettävät vuokrasopimuspohjat vaatimusten mukaisiksi.
Omakustannusperiaatetta pitää noudattaa myös tilanteissa, joissa tila välivuokrataan. Kiinteistön omistaja vastaa periaatteen noudattamisesta koko vuokrausketjussa.
Vain ara-asumisen tulot ja menot vuokran perusteena
Jos ara-toimijalla on sekä vapaarahoitteisia että valtion tukemia vuokra-asuntoja, pitää hoito- ja rahoituskulujen kohdistamisessa olla tarkkana. Omakustannusvuokraustoiminnan tuotoilla ei nimittäin saa missään tilanteessa kattaa vapaan vuokraustoiminnan kuluja. Myös tässä Aran valvonta havaitsi puutteita. Kirjanpidossa vapaarahoitteisten ja ara-asuntojen tuotot ja kulut on pidettävä erillään toisistaan sekä erillään muun toiminnan tuotoista ja kuluista.
Lisäksi tarkastuksissa havaittiin puutteita kohteissa, joissa oli myös ulkopuolisille avoimia palvelutiloja, esimerkiksi ravintola- ja kahvilatoimintaa. Tällaisten tilojen kustannuksia ei saa jyvittää asukkailta perittävään vuokraan. Näin oli kuitenkin joissakin kohteissa tehty.
Laskelmat kuntoon
Omakustannusvuokra pitää määrittää vuosittain. Sen pohjaksi omistajan on tehtävä talousarvio, jossa tulot vastaavat vuotuisia menoja. Tätä kutsutaan vuokranmäärityslaskelmaksi. Monelta toimijalta vuokranmäärityslaskelmasta puuttui jälkilaskelman osoittama edellisten tilikausien yli- tai alijäämä.
Vuokranmäärityksen toteutumista pitää tarkastella myös takautuvasti jälkilaskelman avulla. Jälkilaskelma pitää tehdä tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä. Aran valvonta havaitsi, että jälkilaskelmien laatimisessa keskeisimpiä puutteita olivat tuottojen ja kustannusten jakaminen ara-kohteiden vuokrauksen ja muiden kohteiden vuokrauksen välillä.