Lyhytvuokrauksen ongelmat ovat monisyisiä
Lyhytvuokraus, joka tutuimmillaan tarkoittaa monelle airbnb-majoitusta, näyttäytyy erilaisena riippuen siitä, missä sitä harjoitetaan. Turisteja houkuttelevissa kaupungeissa se näyttäytyy asukkaiden arjessa enemmän kuin esimerkiksi syrjäseuduilla, joissa se voi tuoda mukanaan toivottuja ratkaisuja.
Lyhytvuokraus on ilmiönä kiistanalainen, koska siihen liittyy niin paljon eri toimijoiden vastakkaisia intressejä. Siksi myös sitä koskeva lain valmistelu on kinkkistä. Parhaillaan on valmisteilla rakentamislain muutosesitys, jonka pitäisi ottaa kantaa myös lyhytvuokraukseen.
– Lyhytvuokraus on ilmiö, joka on ravistellut majoitus- ja asuntomarkkinoita sekä tuonut monia uudenlaisia toimijoita matkailuun. Toiseksi ilmiö tuonut matkailun vaikutuskenttään toimijoita, joita matkailu ei suoranaisesti ole aiemmin koskenut kuten taloyhtiöt, omakotiasukkaat, isännöinti ja rakennusvalvonta, kertoo OTT, yliopistonlehtori Jenna Päläs Itä-Suomen yliopiston oikeustieteen laitokselta. Päläs on myös alustatalousjuridiikan tutkija.
Toisen hyöty on toisen haitta
Lyhytvuokraus on Päläksen mukaan toisille lisäarvoa tuottavaa, toisille se taas tuo pelkkiä kustannuksia ja haittoja.
– Esimerkiksi alueen palveluntarjoajille tulee lisää asiakkaita, asuntosijoittajalle tai osakkeenomistajalle enemmän tuottoja ja aluetaloudelle kasvua. Sen sijaan taloyhtiölle siitä koituu muun muassa lisääntynyttä siivous- ja ylläpitokulua ja naapureille poikkeavia ääniä ja käytöstä poikkeavaan aikaan. Lisäksi erityisesti suosituissa matkailukaupungeissa voi aiheutua vuokrien hintojen nousua ja asuntojen saatavuuden laskua, kun turistien määrä ja lyhytvuokrattujen asuntojen kysyntä kasvavat, listaa Päläs.
Ilmiö on myös hyvin paikkasidonnainen vaikutuksiltaan ja ristiriidoiltaan. Vaikutukset saattavat myös vaihdella jopa taloyhtiöittäin, ja sen mukaan kuinka hyvin lyhytvuokraaja huomioi oman toiminnan vastuullisuuden.
– Helsingissä tai Kokkolassa ilmiö saattaa vaikuttaa kuntalaisten arkeen aivan eri tavalla kuin Rovaniemellä, jossa matkailun kasvu ja lyhytvuokraus tuovat matkailun vaikutukset suoraan asukkaiden arkeen. Syrjäseuduilla lyhytvuokraus ei välttämättä aiheuta kielteisiä vaikutuksia lainkaan, vaan tuo arkeen toivottuja ratkaisuja majoituskapasiteetin syntymisen myötä, toteaa Päläs.
Moninaisuus vaikeuttaa sääntelyä
Vaikutusten paikkasidonnaisuus ja moninaisuus tekee ilmiöstä vaikeasti säänneltävän. Osa vuokraa omaa kotiaan, osa kakkosasuntoaan tai osalla on sijoitusasuntoja lyhytvuokrauksessa. Osalla vuokraustoiminta liittyy vahvasti matkailuun ja turisteihin, osalla joustavan asumistarpeen ratkaisuihin kuten työkeikka- tai hätämajoitusten järjestämiseen.
– Paljon riippuu tietenkin siitä, minkälaisen poliittisen kannan lainsäätäjä ottaa asiaan. Petteri Orpon hallitusohjelmassa on kirjaus, jonka mukaan lyhytvuokraustoiminnan edellytykset halutaan turvata. Jo nyt lyhytvuokraus kuuluu perustuslain omaisuuden suojan piiriin. Mikäli lyhytvuokraus tosiasiallisesti rinnastuu hotelliliiketoimintaan ja aiheuttaa asuinkäyttöön nähden epätyypillisiä vaikutuksia esimerkiksi naapureille, on siihen voitu kaavoitussääntelyn perusteella puuttua, kertoo Päläs.
Ympäristöministeriön valmistelema lakiluonnos hallituksen esitykseksi rakentamislain muuttamiseksi pyrkii Päläksen mukaan käytännössä sallimaan hyvin laajamittaisen ja jopa ammattimaisen majoitustoiminnan asuinhuoneistoissa ja asuinkäyttöön osoitetuissa rakennuksissa. Esitysluonnoksessa oli kuitenkin runsaasti juridisteknisiä haasteita esimerkiksi sääntelyn johdonmukaisuuden ja kunnallisen alueidenkäytön suunnittelun näkökulmasta.
– Ongelmallisimpana pidin esitysluonnoksessa sitä, että jatkossa lyhytvuokraustoiminnan tosiasiallisilla vaikutuksilla ja häiriöillä ei olisi enää merkitystä toiminnan sallittavuuden arvioinnissa. Tämä on suuri muutos kaavoitus- ja rakentamisoikeudellisessa sääntelyssä, jonka keskiössä on erilaisten alueiden ja rakennusten käyttötarkoitusten ohjaaminen sekä erilaisesta käytöstä johtuvien vaikutusten ennakointi ja hallinta. Kaavoituksessa matkailu- ja majoituskäyttö on erotettu asuinkäytöstä juuri niiden erilaisten vaikutusten vuoksi, toteaa Päläs.
Lyhytvuokraus on tullut jäädäkseen
Kysyntää joustaville asumisratkaisuille ja kodinomaiselle majoitukselle on ollut aina, mutta alustapalveluiden käyttöönoton yleistymisen myötä lyhytvuokrauksen tarjonta on kasvanut ja monipuolistunut. Kysyntää puolestaan on lisännyt muun muassa työntekemisen muutokset etä- ja sesonkityön myötä. Jakamistalous on myös muokannut asenteita suotuisaksi toisen kodissa yöpymisestä hotellin sijaan.
– Kodissa majoittuminen on normalisoitunut. Lyhytvuokraus ei kuitenkaan ole enää aina jakamistaloudellista vertaismajoittamista, vaan toimintaa harjoitetaan yhä useammin ammattimaisesti, sijoitustuottojen toivossa ja jopa liiketoiminnan muodossa, muistuttaa Päläs.
Rovaniemellä vaikutukset jo näkyvät
Suomen kaupungeista Rovaniemi, Helsinki, Tampere ja Oulu ovat suosituimpia lyhytvuokrauskohteita. Asukasmäärään suhteutettuna Rovaniemi on selkeästi suosituin, ja Rovaniemellä on enemmän lyhytvuokrauskohteita kuin Barcelonassa.
– Rovaniemellä lyhytvuokraus on vahvasti yhteydessä matkailuun ja kasvaviin turistimääriin, ja kysyntää majoitukselle on paikoin yli tarjonnan. Lyhytvuokraus on aiemmin ollut mainio varaventtiili, kun majoituskapasiteetti ei yksinkertaisesti riitä matkailun kysynnän kasvuun. Sittemmin lyhytvuokraus on osaltaan kiihdyttänyt turistimäärän kasvua, kertoo Päläs.
Rovaniemellä lyhytvuokrauksen lieveilmiöt ovat tulleet osaksi paikallisten arkea. Vaihtuvista asukkaista johtuva turvattomuuden tunne, turistien poikkeava elämänrytmi ja taloyhtiön käytäntöjen noudattamattomuus ovat esimerkkejä paikallisten taloyhtiöasukkaiden kokemista harmeista.
– Lyhytvuokraus myös lisää turistifikaatiota kaupungeissa eli kaupunki ja yritysten tuottama palvelutarjonta alkaa mukailemaan enemminkin matkailijoiden tarpeita kuin paikallisten kuntalaisten tarpeita. Asuinkerrostalot muuttuvat majoituskohteiksi. Kolmas lyhytvuokraukseen liitetty ilmiö on alueellinen gentrifikaatio. Asuntojen ohjautuminen lyhytvuokraustoimintaan taloudellisen tuoton vuoksi heikentää esimerkiksi vuokra-asuntojen saatavuutta, nostaa vuokria ja pakottaa paikalliset siirtymään keskusta-alueella asumisesta halvemmille alueille. Myös opiskelijoilla on ollut haasteita löytää kohtuuhintaisia ja pitkäaikaiseen tarpeeseen tarjolla olevia vuokra-asuntoja, kertoo Päläs.
Lue myös artikkeli Lyhytvuokraus puhuttaa myös muualla.